Si en 2025 alquilaste tu piso por días en Airbnb, Booking o cualquier otra plataforma, las plataformas comunican a Hacienda lo que cobraste a través del Modelo 238. Dos normas que se han activado a la vez — el Registro Único de Arrendamientos y el Modelo 238 (DAC7) — han cerrado el círculo: la AEAT dispone de esa información para contrastarla con lo que declaras.
La buena noticia es que declararlo bien no es complicado. La mala es que el error más común — aplicar el 60% que se aplica al alquiler residencial — sigue siendo el primer disparador de las liquidaciones.
¿Qué ha cambiado para 2025?
Dos piezas funcionan en paralelo por primera vez en este ejercicio:
- Registro Único de Arrendamientos (RD 1312/2024): toda vivienda anunciada como alquiler turístico necesita un número de registro desde el 2 de enero de 2025. Las plataformas verifican ese número desde el 1 de julio de 2025.
- Modelo 238 (DAC7): anualmente, Airbnb, Booking, Vrbo y similares comunican a la AEAT quién ha cobrado, por qué inmueble y por cuántas noches.
El resultado: la AEAT recibe los ingresos con nombre, apellidos, NIF y número de inmueble.
Hacienda ya tiene el dato
A través del Modelo 238 las plataformas informan a la AEAT de lo que has cobrado. Es información de la que Hacienda dispone para contrastarla con tu declaración, así que conviene que las cifras coincidan.
¿A quién afecta?
- Propietarios que en 2025 alquilaron su vivienda (completa o por habitaciones) por días o semanas en plataformas o por su cuenta.
- Inquilinos que subarrendaron con autorización del propietario.
- Quienes gestionan varios pisos a través de un intermediario — la obligación recae igualmente sobre el titular.
No entra en este régimen el alquiler de larga duración para vivienda habitual ni los contratos de temporada justificados (estudiantes, trabajadores desplazados con contrato en regla).
¿Qué debes hacer en la Renta 2025?
- Descarga el informe fiscal anual que la plataforma emite a final de año.
- Suma todos los cobros del ejercicio, incluidos los gestionados por tu cuenta o en plataformas que cesaron actividad.
- Resta los gastos proporcionales a los días alquilados: IBI, comunidad, suministros, intereses de hipoteca, seguros, amortización del 3%.
- Declara el resultado como rendimiento de capital inmobiliario.
- No apliques el 60%: esa reducción es para alquiler de vivienda habitual, no para uso turístico.
- Si prestaste servicios propios de hostelería (limpieza durante la estancia, recepción, lavandería, desayunos), es actividad económica: alta de autónomo y rendimiento de actividades.
- Comprueba que tu anuncio lleva el número del Registro Único de Arrendamientos. Sin él, la plataforma no debería publicarlo.
Consejo clave
Contrasta antes de confirmar
Antes de presentar la Renta, compara tu cifra con el informe fiscal de la plataforma. La AEAT ya tiene exactamente ese mismo dato. Si declaras menos, salta paralela con recargo. Si declaras un poco más por seguridad, no pasa nada — al contrario, te protege frente a una revisión.
La asimetría es total: tú no puedes ocultar ingresos, las plataformas ya los han comunicado por ti.
Contexto normativo
Según la normativa publicada en el BOE, el nuevo marco se sostiene en el Real Decreto 1312/2024, que creó la Ventanilla Única Digital y el Registro Único de Arrendamientos, y en el Real Decreto 933/2021 sobre comunicación de datos de viajeros. La declaración informativa de las plataformas se rige por la normativa DAC7 (Real Decreto 117/2024 y Orden HAC/72/2024, Modelo 238), que sustituyó al antiguo Modelo 179. El manual de Renta de la AEAT confirma que el alquiler turístico tributa como capital inmobiliario, sin la reducción propia de la vivienda habitual, salvo que se presten servicios de hostelería que lo conviertan en actividad económica. Si el resultado te sale a pagar, repasa cómo fraccionar el pago de la Renta 2025 sin intereses.