Cómo declarar el alquiler de tu piso o local

Son rendimientos del capital inmobiliario los que provienen de:

• El arrendamiento de bienes inmuebles rústicos o urbanos
• La constitución o cesión de derechos de uso o disfrute sobre inmuebles (usufructo, derecho de superficie, servidumbres, censos…)

Para que se clasifiquen así, el inmueble no puede estar afecto a una actividad económica que realices tú como contribuyente.

Arts. 21, 22 y 23 Ley IRPF

¿Y si el inmueble no está alquilado?

Si el inmueble está a tu disposición (no arrendado, no afecto a actividad económica), no genera rendimientos del capital inmobiliario — sino una renta inmobiliaria imputada (con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles rústicos).

El arrendamiento se considera actividad económica — y no capital inmobiliario — si se da alguna de estas circunstancias:

• Utilizas al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa para gestionar la actividad.
• El alquiler incluye servicios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa y análogos).

Si solo prestas el inmueble por periodos de tiempo sin servicios hoteleros, es capital inmobiliario.

Subarriendo:

• Lo que cobra el subarrendador (inquilino que subarrienda): rendimiento del capital mobiliario.
• Lo que recibe el propietario por su participación en el precio del subarriendo: rendimiento del capital inmobiliario (sin derecho a la reducción por arrendamiento de vivienda).

Arrendamiento de negocio o mina:

• Si el objeto del contrato es solo un local: capital inmobiliario.
• Si el objeto incluye una unidad económica explotable (negocio): capital mobiliario.

Inmueble con uso mixto en el mismo año:

Si el inmueble estuvo parte del año alquilado y parte a tu disposición, los ingresos se reparten proporcionalmente por días:

• Días alquilados → rendimiento del capital inmobiliario
• Días a tu disposición → renta inmobiliaria imputada

Resolución anticipada del contrato:

Si el arrendador paga al arrendatario para resolver antes:

• Arrendador → mejora del inmueble (no es gasto deducible)
• Arrendatario → ganancia patrimonial

Si el arrendatario paga al arrendador por rescindir antes:

• Arrendador → rendimiento de capital inmobiliario
• Arrendatario → pérdida patrimonial

Debes declarar todas las cantidades que tengas derecho a percibir del arrendatario o cesionario, incluyendo:

• La renta pactada
• Lo que corresponda por bienes cedidos junto con el inmueble (muebles, electrodomésticos…)
• Las cantidades por subarriendo o traspaso (las que correspondan al propietario)

No se incluye el IVA o el IGIC si el arrendamiento está sujeto a estos impuestos.

Impagos: Si el arrendatario no paga y no has acordado reducción ni aplazamiento, debes imputar igualmente el importe como rendimiento íntegro. Solo puedes deducir el saldo como "dudoso cobro" si se cumplen los requisitos (ver gastos deducibles).

Puedes deducir todos los gastos necesarios para obtener los rendimientos. Aquí los más habituales:

1. Intereses y gastos de financiación

Intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, incluidas las primas de seguro de vida vinculadas al préstamo si su contratación fue condición del prestamista.

Solo son deducibles desde que el inmueble está arrendado, no los del período previo.

Cláusulas suelo: Si en 2025 devuelves intereses cobrados por cláusulas suelo, no debes incluirlos como rendimiento. Si ya los dedujiste en ejercicios anteriores, deberás regularizar.

2. Gastos de conservación y reparación

• Pintado, revoco, arreglo de instalaciones
• Sustitución de elementos (calefacción, ascensor, puertas de seguridad…)

No son deducibles las cantidades destinadas a ampliación o mejora (se recuperan vía amortización).

Límite conjunto de intereses + conservación/reparación: No pueden exceder, para cada bien, la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso es deducible en los 4 años siguientes con el mismo límite.

3. Tributos y tasas

IBI, tasas de limpieza, recogida de basuras, alumbrado… siempre que:

• No sean estatales sancionadores
• Los hayas pagado tú (no el inquilino)

4. Servicios personales

Administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, cuotas de la comunidad de propietarios.

5. Formalización del contrato y defensa jurídica

Gastos del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho, y los de defensa jurídica sobre los bienes.

6. Saldos de dudoso cobro

Son deducibles si la deuda lleva más de 6 meses impagada al cierre del ejercicio, o si el deudor está en proceso concursal. Si cobras el saldo posteriormente, debes imputarlo como ingreso en ese año.

7. Seguros

Primas de seguros de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales y análogos sobre el inmueble.

8. Suministros

Agua, luz, gas, internet… solo si los paga y soporta el arrendador. Si los paga el inquilino, no son deducibles para ti. Si se los repercutes al inquilino, computan como ingreso.

9. Amortización del inmueble

Se puede deducir la amortización que responda a la depreciación efectiva:

Límite total: La amortización acumulada no puede superar el valor de adquisición del inmueble.

Si el inmueble no estuvo alquilado todo el año, los gastos (amortización, intereses, seguros, IBI…) solo son deducibles en proporción a los días efectivamente arrendados.

• Pagos por siniestros que disminuyan el valor del patrimonio
• Importe de mejoras (sí es recuperable vía amortización)
• Intereses y gastos de financiación del período previo al arrendamiento

(+) Rendimientos íntegros
(-) Intereses y gastos de financiación  ┐ Límite conjunto:
(-) Conservación y reparación           ┘ no > rendimientos íntegros
(-) IBI y tasas
(-) Servicios personales (comunidad, portería…)
(-) Formalización del contrato y defensa jurídica
(-) Saldos de dudoso cobro
(-) Seguros
(-) Suministros
(-) Amortización
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(=) Rendimiento neto del capital inmobiliario

Reducción por arrendamiento de vivienda:

Solo se aplica cuando el inmueble está destinado a vivienda habitual del arrendatario. No aplica a alquileres turísticos, locales de negocio ni inmuebles con servicios hoteleros.

La reducción solo se aplica sobre rendimientos netos positivos declarados en la autoliquidación antes de que la AEAT inicie una comprobación.

Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: 60% de reducción sobre el rendimiento neto positivo.

Contratos a partir del 26 de mayo de 2023:

Las zonas de mercado residencial tensionado están publicadas en el Ministerio de Vivienda (mivau.gob.es).

Reducción por rendimientos irregulares (30%):

Se aplica el 30% sobre el rendimiento neto resultante cuando:

• El período de generación es superior a 2 años y se imputan en un único ejercicio
• Son rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular (por ejemplo, importes por traspaso o cesión de contrato de arrendamiento de local de negocio)

Límite: La base máxima sobre la que se aplica el 30% es de 300.000 euros anuales.

Si el arrendatario es el cónyuge o familiar hasta el tercer grado (incluidos afines), el rendimiento neto no puede ser inferior al resultado de aplicar:

• 2% sobre el valor catastral del inmueble
• 1,1% si el valor catastral fue revisado en los 10 años anteriores

Si el arrendamiento se realiza entre partes vinculadas (socios, administradores, familiares de hasta tercer grado con participación ≥ 25%), la valoración debe hacerse a valor de mercado y documentarse según la normativa del Impuesto sobre Sociedades.