Guanys i pèrdues patrimonials
Què són, quan es produïxen, com es calculen i quines exempcions hi ha. Inclou transmissió de vivenda habitual, accions, fons d'inversió i criptomonedes.
F1 Per transmissió (base de l'estalvi)
[1624]i següents — Guanys per transmissió d'altres elements patrimonials
F2 Ajudes i subvencions (base general)
[0266]Ajudes Patrimoni Històric Espanyol[0279]Ajudes primera instal·lació jóvens agricultors[0299]–[0300]Subvencions vivenda habitual[0301]Ajudes IBI, calderes, eficiència energètica[0303]Ajudes públiques al lloguer[0304]Subvencions CCAA/locals i altres bons[0323]Bo Cultural Jove[0356]Ajuda 200 € baix nivell d'ingressos[0362]Bo Social Tèrmic
Els guanys i pèrdues patrimonials són les variacions en el valor del teu patrimoni que es posen de manifest quan canvies la seua composició: vens un pis, transmeties accions, reps una herència… Si has obtingut més del que has pagat, hi ha guany; si has obtingut menys, hi ha pèrdua.
🔵 Normativa: Art. 33 i següents Llei IRPF
Quan es produïx un guany o pèrdua patrimonial?
Perquè existisca guany o pèrdua patrimonial han de complir-se tres condicions:
- Que es produïsca una alteració en la composició del patrimoni (venda, donació, permuta, adjudicació amb excés…).
- Que eixa alteració genere una variació en el seu valor (diferència entre el que has pagat i el que reps).
- Que la Llei no la qualifique com a rendiment d'un altre tipus (treball, capital, activitat econòmica).
Operacions que NO generen guany ni pèrdua
- Divisió de la cosa comuna entre copropietaris (sense excés d'adjudicació)
- Dissolució de la societat de guanys o extinció del règim de participació
- Dissolució de comunitats de béns o separació de comuners
- Extinció del règim econòmic matrimonial de separació de béns per imposició legal o resolució judicial
- Transmissions per causa de mort ("donació mortis causa" o pactes successoris)
Si en la dissolució d'una comunitat de béns un comuner rep més del que li corresponia (excés d'adjudicació) i eixa diferència té valor positiu, sí que es genera guany patrimonial per a qui rep l'excés.
Quins guanys no tributen? Principals exempcions
A. Transmissió de vivenda habitual per majors de 65 anys
ℹ️ Eres major de 65 anys? Tens una guia dedicada amb pensions, exempció de vivenda, reinversió en rendes vitalícies (240.000 €), hipoteca inversa i mínims incrementats per edat: Manual de Renda per a majors de 65 anys.
Estan totalment exempts els guanys obtinguts per la transmissió de la vivenda habitual quan el contribuent té més de 65 anys o es troba en situació de dependència severa o gran dependència.
B. Reinversió en vivenda habitual
Estan exempts els guanys obtinguts per la transmissió de la vivenda habitual del contribuent, sempre que l'import total obtingut en la transmissió es reinvertisca en l'adquisició d'una nova vivenda habitual en els terminis següents:
- 2 anys anteriors o posteriors a la transmissió
- Si hi ha preu ajornat, la reinversió pot realitzar-se a mesura que es cobren els terminis
Si només es reinvertix una part, només eixa part proporcional queda exempta.
L'exempció no s'aplica quan la vivenda transmesa no és el ple domini (per exemple, si només es transmet la nua propietat o l'usdefruit).
C. Reinversió en rendes vitalícies (majors de 65 anys)
Els guanys per transmissió de qualsevol element patrimonial (no només vivenda) estan exempts si l'import es destina a constituir una renda vitalícia assegurada, sempre que:
- El contribuent tinga més de 65 anys
- La constitució es realitze en el termini màxim de 6 mesos
- L'import màxim de la renda vitalícia al qual s'aplica l'exempció és de 240.000 € (límit acumulat al llarg de la vida del contribuent)
D. Indemnitzacions per responsabilitat civil i danys personals
Estan exemptes en la quantia legalment o judicialment reconeguda.
E. Premis de loteries i apostes
Els premis de SELAE, Creu Roja i ONCE estan exempts fins a 40.000 € per dècim, cupó o aposta. L'excés sí que tributa mitjançant un gravamen especial del 20 %.
F. Donatius a entitats de la Llei 49/2002
Els guanys que es posen de manifest en donar béns a entitats sense ànim de lucre acollides a la Llei 49/2002 estan exempts per al donant.
G. Dació en pagament de la vivenda habitual
Està exempta la guany patrimonial posada de manifest amb ocasió de la dació en pagament de la vivenda habitual del deutor o garant hipotecari per a la cancel·lació de deutes garantits amb hipoteca, quan el deutor no disposa d'altres béns o drets suficients per a satisfer la totalitat del deute.
Guanys i pèrdues que no computen com a tals
Estes operacions es produïxen però la Llei no les considera a efectes fiscals (no tributen, però tampoc no compensen):
- Les pèrdues en el joc
- Les pèrdues per transmissions d'elements patrimonials quan es tornen a adquirir en el termini d'un any (accions o valors homogenis); en immobles, el termini és de dos anys
Com es calcula el guany o pèrdua patrimonial
Norma general
Valor de transmissió net
- (+) Valor de transmissió — preu cobrat, o valor de mercat si és major
- (−) Despeses i tributs de la transmissió — IIVTNU, notaria, registre, agència…
- = Valor de transmissió net
Valor d'adquisició net
- (+) Preu d'adquisició — o valor declarat a efectes de l'ISD
- (+) Despeses i tributs de l'adquisició — notaria, registre, ITP/AJD, IVA…
- (+) Inversions i millores realitzades en l'element
- (−) Amortitzacions fiscalment deduïbles — immobles que hagen generat rendiments
- = Valor d'adquisició net
Guany o pèrdua patrimonial = Valor de transmissió net − Valor d'adquisició net
Transmissions a títol lucratiu (donacions, herències)
- Adquirent: el valor d'adquisició és el declarat a efectes de l'Impost sobre Successions i Donacions, amb el límit del valor de mercat.
- Donant: hi ha guany o pèrdua patrimonial per la diferència entre el valor de mercat del bé donat i el seu valor d'adquisició, llevat d'exempció.
🧮 Exemple pràctic
Cas pràctic: quant guanyes en vendre un immoble
En Carles ven el 2025 un habitatge que no és el seu habitatge habitual, comprat el 2010. Així es calcula el guany pas a pas:
- Venda 2025: 200.000 €, amb 8.000 € de despeses (plusvàlua municipal, notaria, agència)
- Compra 2010: 140.000 €, amb 12.000 € de despeses i impostos (ITP, notaria, registre)
| Concepte | Import |
|---|---|
| Preu de venda (2025) | 200.000,00 € |
| (−) Despeses de la transmissió | − 8.000,00 € |
| (=) Valor de transmissió net | 192.000,00 € |
| Preu de compra (2010) | 140.000,00 € |
| (+) Despeses i impostos de la compra | + 12.000,00 € |
| (=) Valor d'adquisició net | 152.000,00 € |
| (=) Guany patrimonial (192.000 − 152.000) | 40.000,00 € |
Preu de venda (2025)
Import 200.000,00 €
(−) Despeses de la transmissió
Import − 8.000,00 €
(=) Valor de transmissió net
Import 192.000,00 €
Preu de compra (2010)
Import 140.000,00 €
(+) Despeses i impostos de la compra
Import + 12.000,00 €
(=) Valor d'adquisició net
Import 152.000,00 €
(=) Guany patrimonial (192.000 − 152.000)
Import 40.000,00 €
🧮 On tributa aquest guany: els 40.000 € són un guany per transmissió, així que s'integren en la base imposable de l'estalvi (no en la general), on es graven per trams. Si aquell mateix any tingueres pèrdues patrimonials de l'estalvi —per exemple, per vendre accions amb minusvàlua—, es restarien primer d'aquest guany. I si l'habitatge fora el teu habitatge habitual i reinvertires l'import en un altre, el guany podria quedar exempt.
Regles especials de valoració per tipus de bé
Accions cotitzades en borsa
| Concepte | Regla |
|---|---|
| Valor de transmissió | Cotització en la data de transmissió, o preu pactat si és superior |
| Valor d'adquisició | Preu de compra incloses despeses (menys ingressos per drets de subscripció venuts abans de 2017) |
| Criteri d'identificació | FIFO: s'entenen venudes primer les adquirides abans |
| Drets de subscripció | Des de l'1/1/2017: guany patrimonial en l'any de la transmissió |
Valor de transmissió
Regla Cotització en la data de transmissió, o preu pactat si és superior
Valor d'adquisició
Regla Preu de compra incloses despeses (menys ingressos per drets de subscripció venuts abans de 2017)
Criteri d'identificació
Regla FIFO: s'entenen venudes primer les adquirides abans
Drets de subscripció
Regla Des de l'1/1/2017: guany patrimonial en l'any de la transmissió
Accions no cotitzades
El valor de transmissió no pot ser inferior al major de:
- El valor dels fons propis de l'últim balanç tancat abans de la meritació de l'IRPF
- El resultat de capitalitzar al 20 % la mitjana dels beneficis dels tres últims exercicis
Fons d'inversió
| Concepte | Regla |
|---|---|
| Valor de transmissió | Valor liquidatiu en la data del reembossament (o valor del patrimoni net si no hi ha liquidatiu) |
| Traspàs entre fons | No tributa en el moment del traspàs: les noves participacions conserven la data i el valor d'adquisició de les originals |
| Excepció al diferiment | No aplica a ETF (fons cotitzats) ni quan el contribuent posa els diners a la seua disposició |
Valor de transmissió
Regla Valor liquidatiu en la data del reembossament (o valor del patrimoni net si no hi ha liquidatiu)
Traspàs entre fons
Regla No tributa en el moment del traspàs: les noves participacions conserven la data i el valor d'adquisició de les originals
Excepció al diferiment
Regla No aplica a ETF (fons cotitzats) ni quan el contribuent posa els diners a la seua disposició
Criptomonedes (monedes virtuals)
Les criptomonedes són béns immaterials a efectes fiscals. Generen guany o pèrdua patrimonial quan es:
- Venen a canvi d'euros o una altra moneda de curs legal
- Intercanvien per una altra criptomoneda diferent (operació de permuta, tributa en eixe moment)
El guany es calcula com a diferència entre el valor de transmissió (euros rebuts o valor de mercat) i el valor d'adquisició en euros. El criteri d'identificació és també el FIFO.
Els guanys i les pèrdues de criptomonedes són renda de l'estalvi (s'integren en la base imposable de l'estalvi).
Immobles
- El valor d'adquisició inclou el preu de compra, les despeses i els tributs inherents (ITP/AJD, notaria, registre, honoraris de l'agència) i les inversions en millores.
- Es resta l'amortització si l'immoble va estar arrendat (3 % anual sobre el major entre el preu de construcció o el valor cadastral de la construcció, amb el mínim de l'amortització efectivament deduïda).
- El valor de transmissió no pot ser inferior al valor de referència cadastral a efectes de l'ITP/AJD.
Aportacions no dineràries a societats
El valor de transmissió és el major de:
- Valor nominal de les accions o participacions rebudes (més prima d'emissió)
- Valor de cotització dels títols rebuts
- Valor de mercat del bé o dret aportat
Coeficients reductors (règim transitori)
Per a elements adquirits abans del 31 de desembre de 1994 i transmesos abans d'assolir un valor de transmissió acumulat de 400.000 € (des de 2015), part del guany pot reduir-se mitjançant coeficients d'abatiment:
- Només es reduïx el guany generat abans del 20 de gener de 2006
- Els coeficients depenen del tipus de bé i dels anys d'antiguitat a 31/12/1996
- Per a immobles: 11,11 % per any de permanència; per a valors i altres béns: 25 % i 14,28 % per any respectivament
Imputació temporal: en quin exercici es declara?
La regla general és que el guany o pèrdua s'imputa a l'exercici en el qual es produïx l'alteració patrimonial (normalment, la firma del contracte o el lliurament del bé).
Excepcions importants
- Operacions a terminis o preu ajornat: es pot optar per imputar proporcionalment a mesura que es cobren els terminis.
- Ajudes públiques: s'imputen en l'exercici del seu cobrament.
- Pèrdues per crèdits incobrables: s'imputen quan s'acredita la insolvència (procés concursal, o més d'un any d'antiguitat de l'impagament si es complixen condicions).
Integració i compensació en la base imposable
Els guanys i les pèrdues patrimonials es dividixen en dos grups:
| Tipus | On s'integra |
|---|---|
| Derivades de transmissions amb qualsevol període de generació (incloses les de menys d'1 any) | Base imposable de l'estalvi |
| No derivades de transmissions (premis de joc, subvencions, incorporacions de béns…) | Base imposable general |
Derivades de transmissions amb qualsevol període de generació (incloses les de menys d'1 any)
On s'integra Base imposable de l'estalvi
No derivades de transmissions (premis de joc, subvencions, incorporacions de béns…)
On s'integra Base imposable general
Compensació de pèrdues
- Les pèrdues de l'estalvi compensen primer els guanys de l'estalvi del mateix any.
- El saldo negatiu pot compensar-se amb el saldo positiu de rendiments del capital mobiliari fins a un 25 % d'eixe saldo positiu.
- El saldo negatiu restant es pot compensar en els 4 exercicis següents.
Casos especials rellevants
Exit tax (canvi de residència)
Si perds la condició de contribuent en traslladar la teua residència a l'estranger i ets titular d'accions o participacions amb un valor de mercat superior a 4.000.000 € (o amb participació superior al 25 % en entitats amb valor de mercat superior a 1.000.000 €), has de tributar pel guany "latent" encara que no hagis venut.
Pots sol·licitar ajornament del pagament si el trasllat es deu a motius laborals o és temporal.
Transmissió de vivenda habitual amb reinversió: exemple
Un matrimoni de 70 i 68 anys ven en 2025 la seua vivenda habitual per 250.000 €. La van adquirir en 1980 per 60.000 € (incloses despeses). Com que tots dos tenen més de 65 anys, el guany patrimonial està totalment exempt, independentment de que reinvertisquen o no l'import.
Traspàs entre fons d'inversió
Si tens participacions en un fons i les traspasses a un altre sense percebre els diners, no tributes en eixe moment. Les noves participacions conserven l'antiguitat i el valor d'adquisició de les originals, de manera que la tributació queda diferida fins al reembossament definitiu.
Normativa aplicable
Text literal dels preceptes clau (Llei 35/2006 de l'IRPF, BOE-A-2006-20764 consolidat) — citat en castellà perquè és el text oficial publicat en el BOE:
Art. 33.1 LIRPF — Concepte de guany o pèrdua patrimonial
«Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.»
Art. 34.1 LIRPF — Import del guany o pèrdua (norma general)
«El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será: a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.»
Art. 35 LIRPF — Transmissions a títol onerós (valor d'adquisició i de transmissió)
«El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. […] El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.»
Art. 38 LIRPF — Guanys exclosos de gravamen per reinversió
«Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. […] Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros.»
Altres referències:
- Art. 33.2 i 33.3 Llei IRPF — Supòsits en què no existix alteració patrimonial o no es computa guany ni pèrdua (divisió de la cosa comuna, dissolució de guanys, reduccions de capital)
- Art. 36 Llei IRPF — Transmissions a títol lucratiu: valor segons l'Impost sobre Successions i Donacions
- Art. 37 Llei IRPF — Normes específiques de valoració (accions cotitzades i no cotitzades, fons d'inversió, aportacions no dineràries)
- Art. 39 Llei IRPF — Guanys patrimonials no justificats
- Art. 49 Llei IRPF — Integració i compensació en la base imposable de l'estalvi
- Art. 95 bis Llei IRPF — Exit tax: guanys per canvi de residència
- Disposició transitòria 9a Llei IRPF — Coeficients reductors (règim transitori) per a elements adquirits abans del 31 de desembre de 1994
- Art. 14.2.d) Llei IRPF — Imputació temporal d'operacions a terminis o amb preu ajornat