Se en 2025 alugaches o teu piso por días en Airbnb, Booking ou calquera outra plataforma, as plataformas comunican a Facenda o que cobraches a través do Modelo 238. Dúas normas que se activaron á vez — o Rexistro Único de Arrendamentos e o Modelo 238 (DAC7) — pecharon o círculo: a AEAT dispón desa información para contrastala co que declaras.
A boa noticia é que declaralo ben non é complicado. A mala é que o erro máis común — aplicar o 60% propio do aluguer residencial — segue sendo o primeiro disparador das liquidacións.
Que cambiou para 2025?
Dúas pezas funcionan en paralelo por primeira vez neste exercicio:
- Rexistro Único de Arrendamentos (RD 1312/2024): toda vivenda anunciada como aluguer turístico precisa un número de rexistro desde o 2 de xaneiro de 2025. As plataformas verifican ese número desde o 1 de xullo de 2025.
- Modelo 238 (DAC7): anualmente, Airbnb, Booking, Vrbo e similares comunican á AEAT quen cobrou, por que inmoble e por cantas noites.
O resultado: a AEAT recibe os ingresos con nome, apelidos, NIF e número de inmoble.
Facenda xa ten o dato
A través do Modelo 238 as plataformas informan á AEAT do que cobraches. É información de que Facenda dispón para contrastala coa túa declaración, así que convén que as cifras coincidan.
A quen afecta?
- Propietarios que en 2025 alugaron a súa vivenda (enteira ou por habitacións) por días ou semanas en plataformas ou pola súa conta.
- Inquilinos que subarrendaron con autorización do propietario.
- Quen xestiona varios pisos a través dun intermediario — a obriga recae igualmente sobre o titular.
Non entra neste réxime o aluguer de longa duración para vivenda habitual nin os contratos de temporada xustificados (estudantes, traballadores desprazados con contrato en regra).
Que debes facer na Renda 2025?
- Descarga o informe fiscal anual que a plataforma emite a final de ano.
- Suma todos os cobros do exercicio, incluídos os xestionados pola túa conta ou en plataformas que xa non operan.
- Resta os gastos proporcionais aos días alugados: IBI, comunidade, subministracións, intereses de hipoteca, seguros, amortización do 3%.
- Declara o resultado como rendemento de capital inmobiliario.
- Non apliques o 60%: esa redución é para o aluguer de vivenda habitual, non para uso turístico.
- Se prestaches servizos propios de hostalaría (limpeza durante a estancia, recepción, lavandaría, almorzos), é actividade económica: alta de autónomo e rendemento de actividades.
- Comproba que o teu anuncio leva o número do Rexistro Único de Arrendamentos. Sen el, a plataforma non debería publicalo.
Consello clave
Contrasta antes de confirmar
Antes de presentar a Renda, compara a túa cifra co informe fiscal da plataforma. A AEAT xa ten exactamente ese mesmo dato. Se declaras menos, salta paralela con recarga. Se declaras un pouco máis por seguridade, non pasa nada — ao contrario, protéxete dunha revisión.
A asimetría é total: ti non podes ocultar ingresos, as plataformas xa os comunicaron por ti.
Contexto normativo
Segundo a normativa publicada no BOE, o novo marco sostense no Real Decreto 1312/2024, que creou a Ventaíña Única Dixital e o Rexistro Único de Arrendamentos, e no Real Decreto 933/2021 sobre comunicación de datos de viaxeiros. A declaración informativa das plataformas réxese pola normativa DAC7 (Real Decreto 117/2024 e Orde HAC/72/2024, Modelo 238), que substituíu o antigo Modelo 179. O manual da Renda da AEAT confirma que o aluguer turístico tributa como capital inmobiliario, sen a redución propia da vivenda habitual, salvo que se presten servizos de hostalaría que o convertan en actividade económica. Se o resultado che sae a pagar, repasa como fraccionar o pagamento da Renda 2025 sen intereses.