Como declarar o aluguer do teu piso ou local

Ingresos, gastos deducibles, amortización e reducións por arrendamento de inmobles no IRPF 2025.

Se alugas un inmoble, os ingresos que recibes tributan, pero podes restar moitos gastos — incluídos o IBI, os intereses da hipoteca e a amortización do edificio.

A quen afecta?

  • Se alugas un piso, local, garaxe ou calquera inmoble → debes declarar os ingresos como capital inmobiliario.
  • Se o teu inquilino subarrenda o piso → ti segues declarando como capital inmobiliario; o inquilino declara o que cobra como capital mobiliario.
  • Se alugas o inmoble con servizos hostaleiros ou tes un empregado a xornada completa xestionándoo → pasa a ser actividade económica, non capital inmobiliario.
  • Se o inmoble está baleiro e á túa disposición (sen alugar) → non hai capital inmobiliario, pero si renda imputada (excepto vivenda habitual).
  • Se alugues a un familiar ata o 3.º grao → o rendemento mínimo é o 2% do valor catastral (1,1% se foi revisado nos 10 últimos anos).

Teño obriga de declarar?

  • O inmoble está arrendado?
    • Si → Xestiónalo con empregado a xornada completa ou inclúe servizos hostaleiros?
      • Si → Declara como actividade económica, non como capital inmobiliario
      • Non → Declara os ingresos como rendementos do capital inmobiliario
    • Non → Está á túa disposición (non é a túa vivenda habitual, non é solar nin rústico)?
      • Si → Declaras renda inmobiliaria imputada (non capital inmobiliario)
      • Non → Non xera rendementos do capital inmobiliario

O que necesitas

Antes de comezar, ten á man:

  • 📄 Contrato de arrendamento — para acreditar os ingresos percibidos
  • 📄 Recibos do IBI — é un gasto deducible
  • 📄 Facturas de reparacións, seguros, comunidade — gastos deducibles
  • 📄 Escritura de compravenda do inmoble — para calcular a base de amortización
  • 📄 Valor catastral do inmoble (separado solo/construción) — necesario para a amortización

🔵 Non tes o valor catastral? Consúltao na sede electrónica do Catastro ou no recibo do IBI.

Segundo a túa situación

O resultado varía segundo o tipo de arrendamento e a data do contrato:

Situación Redución aplicable
Contrato de vivenda habitual anterior ao 26/05/2023 60% do rendemento neto positivo
Contrato de vivenda desde 26/05/2023 — zona tensionada + rebaixa de renda > 5% 90%
Contrato de vivenda desde 26/05/2023 — primeira vez, zona tensionada, inquilino 18-35 anos 70%
Contrato de vivenda desde 26/05/2023 — Administración Pública ou entidade sen fins lucrativos 70%
Contrato de vivenda desde 26/05/2023 — rehabilitación finalizada con ≥ 2 anos de antelación 60%
Resto de arrendamentos de vivenda desde 26/05/2023 50%
Aluguer de local, garaxe ou inmoble non residencial Sen redución por arrendamento de vivenda
  • Contrato de vivenda habitual anterior ao 26/05/2023

    Redución aplicable 60% do rendemento neto positivo

  • Contrato de vivenda desde 26/05/2023 — zona tensionada + rebaixa de renda > 5%

    Redución aplicable 90%

  • Contrato de vivenda desde 26/05/2023 — primeira vez, zona tensionada, inquilino 18-35 anos

    Redución aplicable 70%

  • Contrato de vivenda desde 26/05/2023 — Administración Pública ou entidade sen fins lucrativos

    Redución aplicable 70%

  • Contrato de vivenda desde 26/05/2023 — rehabilitación finalizada con ≥ 2 anos de antelación

    Redución aplicable 60%

  • Resto de arrendamentos de vivenda desde 26/05/2023

    Redución aplicable 50%

  • Aluguer de local, garaxe ou inmoble non residencial

    Redución aplicable Sen redución por arrendamento de vivenda

🔴 A redución só se aplica a rendementos declarados voluntariamente: Se a AEAT xa iniciou unha comprobación, non podes aplicala sobre os rendementos que descubra.

🟡 Aluguer a familiares ata o 3.º grao: O rendemento neto declarado non pode ser inferior ao 2% do valor catastral (1,1% se foi revisado nos 10 últimos anos).

Cifras clave

Concepto Importe Condición
Amortización do inmoble (construción) 3% anual Sobre o maior entre custo de adquisición excl. solo ou valor catastral excl. solo
Amortización mobiliario 10% anual (segundo táboas) Sobre o custo de adquisición
Amortización dereitos de uso con prazo fixo Custo ÷ anos de duración Sobre o custo de adquisición
Amortización dereitos vitalicios 3% anual Sobre o custo de adquisición
Prazo para deducir saldo de dubidoso cobro 6 meses de impago Ao peche do exercicio, ou proceso concursal
Redución por irregularidade 30% Período de xeración > 2 anos, imputado nun exercicio
Límite base redución do 30% 300.000 €/ano Máximo sobre o que se aplica
Rendemento mínimo en aluguer a familiares 2% valor catastral (1,1% se revisado nos últimos 10 anos)
  • Amortización do inmoble (construción)

    Importe 3% anual

    Condición Sobre o maior entre custo de adquisición excl. solo ou valor catastral excl. solo

  • Amortización mobiliario

    Importe 10% anual (segundo táboas)

    Condición Sobre o custo de adquisición

  • Amortización dereitos de uso con prazo fixo

    Importe Custo ÷ anos de duración

    Condición Sobre o custo de adquisición

  • Amortización dereitos vitalicios

    Importe 3% anual

    Condición Sobre o custo de adquisición

  • Prazo para deducir saldo de dubidoso cobro

    Importe 6 meses de impago

    Condición Ao peche do exercicio, ou proceso concursal

  • Redución por irregularidade

    Importe 30%

    Condición Período de xeración > 2 anos, imputado nun exercicio

  • Límite base redución do 30%

    Importe 300.000 €/ano

    Condición Máximo sobre o que se aplica

  • Rendemento mínimo en aluguer a familiares

    Importe 2% valor catastral

    Condición (1,1% se revisado nos últimos 10 anos)

O que debes saber

  • Gastos só en proporción aos días alugados: se o inmoble estivo parte do ano baleiro e parte alugado, os gastos (intereses, amortización, IBI…) só son deducibles en proporción aos días efectivamente arrendados.
  • Límite conxunto intereses + conservación/reparación: estes dous tipos de gastos xuntos non poden superar os ingresos íntegros dese inmoble. O exceso é deducible nos 4 anos seguintes.
  • As melloras non son gasto, amortízanse: pintar é reparación (deducible); ampliar un baño é mellora (non deducible como gasto, pero recuperable vía amortización).
  • Impagos: aínda que o inquilino non pague, debes declarar igualmente o importe como ingreso. Só podes deducilo como "dubidoso cobro" se leva máis de 6 meses impagado ao peche do exercicio.
  • Redución do 30% por irregularidade: se un importe (por exemplo, unha indemnización por resolución anticipada que che paga o inquilino) xurdiuse en máis de 2 anos, podes aplicar o 30% sobre ata 300.000 €.

🔴 A redución só aplica a rendementos declarados voluntariamente: se a AEAT xa iniciou unha comprobación, non podes aplicala sobre os rendementos que descubra.

🔵 Zonas de mercado residencial tensionado: as zonas están publicadas no Ministerio de Vivenda (mivau.gob.es). Consulta se o teu municipio está incluído antes de aplicar reducións superiores ao 50%.

Texto oficial

📄 Fonte oficial — AEAT · Manual práctico de Renda 2025 (reprodución literal, efectos meramente informativos).

Que se considera rendemento do capital inmobiliario?

Son rendementos do capital inmobiliario os que proveñen de:

  • O arrendamento de bens inmobles rústicos ou urbanos.
  • A constitución ou cesión de dereitos de uso ou gozo sobre inmobles (usufruto, dereito de superficie, servidumes, censos…).

Para que se clasifiquen así, o inmoble non pode estar afecto a unha actividade económica que realices ti como contribuínte.

Arts. 21, 22 e 23 Lei IRPF

E se o inmoble non está alugado?

Se o inmoble está á túa disposición (non arrendado, non afecto a actividade económica), non xera rendementos do capital inmobiliario — senón unha renda inmobiliaria imputada (con excepción da vivenda habitual, os solares non edificados e os inmobles rústicos).

Cando pasa a ser actividade económica?

O arrendamento considérase actividade económica — e non capital inmobiliario — se se dá algunha destas circunstancias:

  • Utilizas polo menos unha persoa empregada con contrato laboral a xornada completa para xestionar a actividade.
  • O aluguer inclúe servizos propios da industria hostaleira (restaurante, limpeza, lavado de roupa e análogos).

Se só prestas o inmoble por períodos de tempo sen servizos hostaleiros, é capital inmobiliario.

Casos especiais

Subarrendamento: o que cobra o subarrendador (inquilino que subarrenda): rendemento do capital mobiliario. O que recibe o propietario pola súa participación no prezo: rendemento do capital inmobiliario (sen dereito á redución por arrendamento de vivenda).

Arrendamento de negocio ou mina: se o obxecto do contrato é só un local: capital inmobiliario. Se o obxecto inclúe unha unidade económica explotable (negocio): capital mobiliario.

Inmoble con uso mixto no mesmo ano: días alugados → rendemento do capital inmobiliario; días á túa disposición → renda inmobiliaria imputada.

Que ingresos debes incluír

Debes declarar todas as cantidades que teñas dereito a percibir do arrendatario ou cesionario, incluíndo a renda pactada, o que corresponda por bens cedidos co inmoble e as cantidades por subarrendamento ou traspaso. Non se inclúe o IVE ou o IGIC.

Impagos: se o arrendatario non paga e non acordaches redución nin aprazamento, debes imputar igualmente o importe como rendemento íntegro. Só podes deducir o saldo como "dubidoso cobro" se se cumpren os requisitos.

Gastos deducibles

1. Intereses e gastos de financiamento: intereses dos capitais alleos investidos na adquisición ou mellora, incluídas as primas de seguro de vida vinculadas ao préstamo se a súa contratación foi condición do prestamista. Só deducibles desde que o inmoble está arrendado.

2. Gastos de conservación e reparación: pintado, revoco, arranxo de instalacións, substitución de elementos. Non deducibles as melloras. Límite conxunto intereses + conservación: non > rendementos íntegros (exceso deducible nos 4 anos seguintes).

3. Tributos e taxas: IBI, taxas de limpeza, recollida de lixo, alumeado… pagados por ti, non sancionadores.

4. Servizos persoais: administración, vixilancia, portería, coidado de xardíns, cotas da comunidade de propietarios.

5. Formalización do contrato e defensa xurídica: gastos do contrato de arrendamento, subarrendamento, cesión ou constitución do dereito.

6. Saldos de dubidoso cobro: deducibles se a débeda leva máis de 6 meses impagada ao peche do exercicio, ou se o debedor está en proceso concursal.

7. Seguros: primas de responsabilidade civil, incendio, roubo, rotura de cristais e análogos.

8. Subministros: auga, luz, gas, internet… só se os paga o arrendador.

9. Amortización do inmoble:

Tipo de ben Porcentaxe máxima Base de cálculo
Inmoble (construción) 3% anual O maior entre: custo de adquisición (excluído o solo) ou valor catastral (excluído o solo)
Bens mobles cedidos Segundo táboas (ex. mobiliario: 10%) Custo de adquisición
Dereitos de uso/gozo con prazo Custo ÷ anos de duración Custo de adquisición
Dereitos vitalicios 3% Custo de adquisición
  • Inmoble (construción)

    Porcentaxe máxima 3% anual

    Base de cálculo O maior entre: custo de adquisición (excluído o solo) ou valor catastral (excluído o solo)

  • Bens mobles cedidos

    Porcentaxe máxima Segundo táboas (ex. mobiliario: 10%)

    Base de cálculo Custo de adquisición

  • Dereitos de uso/gozo con prazo

    Porcentaxe máxima Custo ÷ anos de duración

    Base de cálculo Custo de adquisición

  • Dereitos vitalicios

    Porcentaxe máxima 3%

    Base de cálculo Custo de adquisición

Límite total: a amortización acumulada non pode superar o valor de adquisición do inmoble.

Gastos que NON podes deducir

  • Pagamentos por sinistros que diminúan o valor do patrimonio
  • Importe de melloras (si é recuperable vía amortización)
  • Intereses e gastos de financiamento do período previo ao arrendamento

Como se calcula o rendemento neto

(+) Rendementos íntegros
(-) Intereses e gastos de financiamento  ┐ Límite conxunto:
(-) Conservación e reparación           ┘ non > rendementos íntegros
(-) IBI e taxas
(-) Servizos persoais (comunidade, portería…)
(-) Formalización do contrato e defensa xurídica
(-) Saldos de dubidoso cobro
(-) Seguros
(-) Subministros
(-) Amortización
─────────────────────────────────────────
(=) Rendemento neto do capital inmobiliario

Reducións aplicables

Redución por arrendamento de vivenda: só se aplica cando o inmoble está destinado a vivenda habitual do arrendatario. Non aplica a alugueres turísticos nin locais.

A redución só se aplica sobre rendementos netos positivos declarados na autoliquidación antes de que a AEAT inicie unha comprobación.

Contratos anteriores ao 26 de maio de 2023: 60% de redución sobre o rendemento neto positivo.

Contratos a partir do 26 de maio de 2023:

Redución Cando se aplica
90% Zona de mercado residencial tensionado + novo contrato + renda rebaixada máis do 5% respecto ao contrato anterior
70% Primeira vez que se aluga a vivenda + zona tensionada + arrendatario entre 18 e 35 anos
70% Arrendatario é Administración Pública ou entidade sen fins lucrativos + destino: aluguer social, vulnerabilidade económica, ou programa público con limitación de renda
60% Actuacións de rehabilitación (art. 41.1 Rglt. IRPF) finalizadas con 2 anos de antelación á sinatura do contrato
50% Resto de arrendamentos de vivenda
  • 90%

    Cando se aplica Zona de mercado residencial tensionado + novo contrato + renda rebaixada máis do 5% respecto ao contrato anterior

  • 70%

    Cando se aplica Primeira vez que se aluga a vivenda + zona tensionada + arrendatario entre 18 e 35 anos

  • 70%

    Cando se aplica Arrendatario é Administración Pública ou entidade sen fins lucrativos + destino: aluguer social, vulnerabilidade económica, ou programa público con limitación de renda

  • 60%

    Cando se aplica Actuacións de rehabilitación (art. 41.1 Rglt. IRPF) finalizadas con 2 anos de antelación á sinatura do contrato

  • 50%

    Cando se aplica Resto de arrendamentos de vivenda

Redución por rendementos irregulares (30%): aplícase o 30% cando o período de xeración é superior a 2 anos e se imputan nun único exercicio. Límite: 300.000 euros anuais.

Aluguer a familiares

Se o arrendatario é o cónxuxe ou familiar ata o terceiro grao (incluídos afíns), o rendemento neto non pode ser inferior ao 2% do valor catastral (1,1% se revisado nos 10 anos anteriores).

Operacións vinculadas

Se o arrendamento se realiza entre partes vinculadas (socios, administradores, familiares ata terceiro grao con participación ≥ 25%), a valoración debe facerse a valor de mercado e documentarse segundo a normativa do Imposto sobre Sociedades.

Preguntas frecuentes

Podo deducir as cotas da comunidade de propietarios aínda que non as pague o inquilino?

Si. As cotas da comunidade de propietarios son deducibles sempre que as pague o propietario (ti). Se por contrato as paga o inquilino, non son deducibles para ti.

Como calculo a amortización deducible do piso?

O 3% anual sobre o maior destes dous valores: o custo de adquisición excluída a parte do solo, ou o valor catastral excluída a parte do solo. Para saber a parte do solo, consulta o desglose no recibo do IBI ou no Catastro.

Que pasa se o meu inquilino non me paga?

Aínda que non cobres, debes declarar os ingresos como se os tiveses recibido. Pero se a débeda leva máis de 6 meses impagada ao peche do exercicio (31 de decembro), podes deducila como saldo de dubidoso cobro. Se despois o cobras, inclúeso como ingreso nese ano.

Que porcentaxe de redución podo aplicar a un aluguer de vivenda?

Depende da data do contrato e das circunstancias do aluguer:

  • Contratos asinados a partir do 26 de maio de 2023: redución xeral do 50%. Pode subir ao 60% se a vivenda foi rehabilitada nos 2 anos anteriores; ao 70% se se aluga por primeira vez a un mozo de 18–35 anos en zona tensionada ou a unha Administración Pública/entidade sen fins lucrativos con fins sociais; ou ao 90% en zona tensionada cando a renda inicial se rebaixa máis dun 5% respecto ao contrato anterior.
  • Contratos anteriores ao 26 de maio de 2023: mantense o 60% (réxime transitorio).
  • Alugueres turísticos, vacacionais ou por días: ningunha redución, porque non son arrendamento de vivenda habitual.

As zonas de mercado residencial tensionado son as que aprobe o Ministerio de Vivenda; consulta a lista vixente en mivau.gob.es.

Normativa