Ganancias e perdas patrimoniais

Que son, cando se producen, como se calculan e que exencións existen. Inclúe transmisión de vivenda habitual, accións, fondos de investimento e criptomonedas.

Modelo D-100 · Apartado F Ganancias e perdas patrimoniais

F1 Por transmisión (base do aforro)

  • [1624] e seguintes — Ganancias por transmisión doutros elementos patrimoniais

F2 Axudas e subvencións (base xeral)

  • [0266] Axudas Patrimonio Histórico Español
  • [0279] Axudas primeira instalación mozos agricultores
  • [0299]–[0300] Subvencións vivenda habitual
  • [0301] Axudas IBI, caldeiras, eficiencia enerxética
  • [0303] Axudas públicas ao aluguer
  • [0304] Subvencións CCAA/locais e outros bonos
  • [0323] Bono Cultural Mozo
  • [0356] Axuda 200 € baixo nivel de ingresos
  • [0362] Bono Social Térmico

As ganancias e perdas patrimoniais son as variacións no valor do teu patrimonio que se poñen de manifesto cando cambias a súa composición: vendes un piso, transmites accións, recibes unha herdanza… Se obtiveches máis do que pagaches, hai ganancia; se obtiveches menos, hai perda.

🔵 Normativa: Art. 33 e seguintes Lei IRPF

Cando se produce unha ganancia ou perda patrimonial?

Para que exista ganancia ou perda patrimonial deben cumprirse tres condicións:

  1. Que se produza unha alteración na composición do patrimonio (venda, doazón, permuta, adxudicación con exceso…).
  2. Que esa alteración xere unha variación no seu valor (diferenza entre o que pagaches e o que recibes).
  3. Que a Lei non a cualifique como rendemento doutro tipo (traballo, capital, actividade económica).

Operacións que NON xeran ganancia nin perda

  • División da cousa común entre copropietarios (sen exceso de adxudicación)
  • Disolución da sociedade de gananciais ou extinción do réxime de participación
  • Disolución de comunidades de bens ou separación de comuneiros
  • Extinción do réxime económico matrimonial de separación de bens por imposición legal ou resolución xudicial
  • Transmisións por causa de morte ("doazón mortis causa" ou pactos sucesorios)

Se na disolución dunha comunidade de bens un comuneiro recibe máis do que lle correspondía (exceso de adxudicación) e esa diferenza ten valor positivo, si se xera ganancia patrimonial para quen recibe o exceso.

Que ganancias non tributan? Principais exencións

A. Transmisión de vivenda habitual por maiores de 65 anos

ℹ️ Es maior de 65 anos? Tes unha guía dedicada con pensións, exención de vivenda, reinvestimento en rendas vitalicias (240.000 €), hipoteca inversa e mínimos incrementados por idade: Manual de Renda para maiores de 65 anos.

Están totalmente exentas as ganancias obtidas pola transmisión da vivenda habitual cando o contribuínte ten máis de 65 anos ou se atopa en situación de dependencia severa ou gran dependencia.

B. Reinvestimento en vivenda habitual

Están exentas as ganancias obtidas pola transmisión da vivenda habitual do contribuínte, sempre que o importe total obtido na transmisión se reinvista na adquisición dunha nova vivenda habitual nos seguintes prazos:

  • 2 anos anteriores ou posteriores á transmisión
  • Se hai prezo aprazado, o reinvestimento pode realizarse a medida que se cobran os prazos

Se só se reinviste unha parte, só esa parte proporcional queda exenta.

A exención non se aplica cando a vivenda transmitida non é o pleno dominio (por exemplo, se só se transmite a nua propiedade ou o usufruto).

C. Reinvestimento en rendas vitalicias (maiores de 65 anos)

As ganancias por transmisión de calquera elemento patrimonial (non só vivenda) están exentas se o importe se destina a constituír unha renda vitalicia asegurada, sempre que:

  • O contribuínte teña máis de 65 anos
  • A constitución se realice no prazo máximo de 6 meses
  • O importe máximo da renda vitalicia ao que se aplica a exención é de 240.000 € (límite acumulado ao longo da vida do contribuínte)

D. Indemnizacións por responsabilidade civil e danos persoais

Están exentas na contía legal ou xudicialmente recoñecida.

E. Premios de loterías e apostas

Os premios de SELAE, Cruz Vermella e ONCE están exentos ata 40.000 € por décimo, cupón ou aposta. O exceso si tributa mediante un gravame especial do 20 %.

F. Doazóns a entidades da Lei 49/2002

As ganancias que se poñan de manifesto ao doar bens a entidades sen fins lucrativos acollidas á Lei 49/2002 están exentas para o doador.

G. Dación en pagamento da vivenda habitual

Está exenta a ganancia patrimonial posta de manifesto con ocasión da dación en pagamento da vivenda habitual do debedor ou garante hipotecario para a cancelación de débedas garantidas con hipoteca, cando o debedor non dispón doutros bens ou dereitos suficientes para satisfacer a totalidade da débeda.

Ganancias e perdas que non computan como tales

Estas operacións prodúcense pero a Lei non as considera para efectos fiscais (non tributan, pero tampouco compensan):

  • As perdas no xogo
  • As perdas por transmisións de elementos patrimoniais cando se volven adquirir no prazo dun ano (accións ou valores homoxéneos); en inmobles, o prazo é de dous anos

Como se calcula a ganancia ou perda patrimonial

Norma xeral

Valor de transmisión neto

  • (+) Valor de transmisión — prezo cobrado, ou valor de mercado se é maior
  • (−) Gastos e tributos da transmisión — IIVTNU, notaría, rexistro, axencia…
  • = Valor de transmisión neto

Valor de adquisición neto

  • (+) Prezo de adquisición — ou valor declarado para efectos do ISD
  • (+) Gastos e tributos da adquisición — notaría, rexistro, ITP/AJD, IVE…
  • (+) Investimentos e melloras realizadas no elemento
  • (−) Amortizacións fiscalmente deducibles — inmobles que xerasen rendementos
  • = Valor de adquisición neto

Ganancia ou perda patrimonial = Valor de transmisión neto − Valor de adquisición neto

Transmisións a título lucrativo (doazóns, herdanzas)

  • Adquirente: o valor de adquisición é o declarado para efectos do Imposto sobre Sucesións e Doazóns, co límite do valor de mercado.
  • Doador: existe ganancia ou perda patrimonial pola diferenza entre o valor de mercado do ben doado e o seu valor de adquisición, agás exención.

🧮 Exemplo práctico

Caso práctico: canto ganas ao vender un inmoble

Carlos vende en 2025 unha vivenda que non é a súa vivenda habitual, comprada en 2010. Así se calcula a ganancia paso a paso:

  • Venda 2025: 200.000 €, con 8.000 € de gastos (plusvalía municipal, notaría, axencia)
  • Compra 2010: 140.000 €, con 12.000 € de gastos e impostos (ITP, notaría, rexistro)
Concepto Importe
Prezo de venda (2025) 200.000,00 €
(−) Gastos da transmisión − 8.000,00 €
(=) Valor de transmisión neto 192.000,00 €
Prezo de compra (2010) 140.000,00 €
(+) Gastos e impostos da compra + 12.000,00 €
(=) Valor de adquisición neto 152.000,00 €
(=) Ganancia patrimonial (192.000 − 152.000) 40.000,00 €
  • Prezo de venda (2025)

    Importe 200.000,00 €

  • (−) Gastos da transmisión

    Importe − 8.000,00 €

  • (=) Valor de transmisión neto

    Importe 192.000,00 €

  • Prezo de compra (2010)

    Importe 140.000,00 €

  • (+) Gastos e impostos da compra

    Importe + 12.000,00 €

  • (=) Valor de adquisición neto

    Importe 152.000,00 €

  • (=) Ganancia patrimonial (192.000 − 152.000)

    Importe 40.000,00 €

🧮 Onde tributa esta ganancia: os 40.000 € son unha ganancia por transmisión, así que se integran na base impoñible do aforro (non na xeral), onde se gravan por tramos. Se ese mesmo ano tiveses perdas patrimoniais do aforro —por exemplo, por vender accións con minusvalía—, restaríanse primeiro desta ganancia. E se a vivenda fose a túa vivenda habitual e reinvestises o importe noutra, a ganancia podería quedar exenta.

Regras especiais de valoración por tipo de ben

Accións cotizadas en bolsa

Concepto Regra
Valor de transmisión Cotización na data de transmisión, ou prezo pactado se é superior
Valor de adquisición Prezo de compra incluídos gastos (menos ingresos por dereitos de subscrición vendidos antes de 2017)
Criterio de identificación FIFO: enténdense vendidas primeiro as adquiridas antes
Dereitos de subscrición Desde 1/1/2017: ganancia patrimonial no ano da transmisión
  • Valor de transmisión

    Regra Cotización na data de transmisión, ou prezo pactado se é superior

  • Valor de adquisición

    Regra Prezo de compra incluídos gastos (menos ingresos por dereitos de subscrición vendidos antes de 2017)

  • Criterio de identificación

    Regra FIFO: enténdense vendidas primeiro as adquiridas antes

  • Dereitos de subscrición

    Regra Desde 1/1/2017: ganancia patrimonial no ano da transmisión

Accións non cotizadas

O valor de transmisión non pode ser inferior ao maior de:

  • O valor dos fondos propios do último balance pechado antes do devengo do IRPF
  • O resultado de capitalizar ao 20 % o promedio dos beneficios dos tres últimos exercicios

Fondos de investimento

Concepto Regra
Valor de transmisión Valor liquidativo na data do reembolso (ou valor do patrimonio neto se non hai liquidativo)
Traspaso entre fondos Non tributa no momento do traspaso: as novas participacións conservan a data e valor de adquisición das orixinais
Excepción ao diferimento Non aplica a ETF (fondos cotizados) nin cando o contribuínte pon o diñeiro á súa disposición
  • Valor de transmisión

    Regra Valor liquidativo na data do reembolso (ou valor do patrimonio neto se non hai liquidativo)

  • Traspaso entre fondos

    Regra Non tributa no momento do traspaso: as novas participacións conservan a data e valor de adquisición das orixinais

  • Excepción ao diferimento

    Regra Non aplica a ETF (fondos cotizados) nin cando o contribuínte pon o diñeiro á súa disposición

Criptomonedas (moedas virtuais)

As criptomonedas son bens inmateriais para efectos fiscais. Xeran ganancia ou perda patrimonial cando se:

  • Venden a cambio de euros ou outra moeda de curso legal
  • Intercambian por outra criptomoeda diferente (operación de permuta, tributa nese momento)

A ganancia calcúlase como diferenza entre o valor de transmisión (euros recibidos ou valor de mercado) e o valor de adquisición en euros. O criterio de identificación é tamén o FIFO.

As ganancias e perdas de criptomonedas son renda do aforro (intégranse na base impoñible do aforro).

Inmobles

  • O valor de adquisición inclúe o prezo de compra, os gastos e tributos inherentes (ITP/AJD, notaría, rexistro, honorarios da axencia) e os investimentos en melloras.
  • Réstase a amortización se o inmoble estivo arrendado (3 % anual sobre o maior entre o prezo de construción ou o valor catastral da construción, co mínimo da amortización efectivamente deducida).
  • O valor de transmisión non pode ser inferior ao valor de referencia catastral para efectos do ITP/AJD.

Achegas non monetarias a sociedades

O valor de transmisión é o maior de:

  • Valor nominal das accións ou participacións recibidas (máis prima de emisión)
  • Valor de cotización dos títulos recibidos
  • Valor de mercado do ben ou dereito achegado

Coeficientes redutores (réxime transitorio)

Para elementos adquiridos antes do 31 de decembro de 1994 e transmitidos antes de alcanzar un valor de transmisión acumulado de 400.000 € (desde 2015), parte da ganancia pode reducirse mediante coeficientes de abatemento:

  • Só se reduce a ganancia xerada antes do 20 de xaneiro de 2006
  • Os coeficientes dependen do tipo de ben e dos anos de antigüidade a 31/12/1996
  • Para inmobles: 11,11 % por ano de permanencia; para valores e demais bens: 25 % e 14,28 % por ano respectivamente

Imputación temporal: en que exercicio se declara?

A regra xeral é que a ganancia ou perda se imputa ao exercicio en que se produce a alteración patrimonial (normalmente, a firma do contrato ou a entrega do ben).

Excepcións importantes

  • Operacións a prazos ou prezo aprazado: pódese optar por imputar proporcionalmente a medida que se cobran os prazos.
  • Axudas públicas: impútanse no exercicio do seu cobro.
  • Perdas por créditos incobrables: impútanse cando se acredita a insolvencia (proceso concursal, ou máis dun ano de antigüidade do impagamento se se cumpren condicións).

Integración e compensación na base impoñible

As ganancias e perdas patrimoniais divídense en dous grupos:

Tipo Onde se integra
Derivadas de transmisións con período de xeración de calquera duración (incluídas as de menos de 1 ano) Base impoñible do aforro
Non derivadas de transmisións (premios de xogo, subvencións, incorporacións de bens…) Base impoñible xeral
  • Derivadas de transmisións con período de xeración de calquera duración (incluídas as de menos de 1 ano)

    Onde se integra Base impoñible do aforro

  • Non derivadas de transmisións (premios de xogo, subvencións, incorporacións de bens…)

    Onde se integra Base impoñible xeral

Compensación de perdas

  • As perdas do aforro compensan primeiro as ganancias do aforro do mesmo ano.
  • O saldo negativo pode compensarse co saldo positivo de rendementos do capital mobiliario ata un 25 % dese saldo positivo.
  • O saldo negativo restante pódese compensar nos 4 exercicios seguintes.

Casos especiais relevantes

Exit tax (cambio de residencia)

Se perdes a condición de contribuínte por trasladar a túa residencia ao estranxeiro e es titular de accións ou participacións cun valor de mercado superior a 4.000.000 € (ou con participación superior ao 25 % en entidades con valor de mercado superior a 1.000.000 €), debes tributar pola ganancia "latente" aínda que non vendeses.

Podes solicitar aprazamento do pagamento se o traslado se debe a motivos laborais ou é temporal.

Transmisión de vivenda habitual con reinvestimento: exemplo

Un matrimonio de 70 e 68 anos vende en 2025 a súa vivenda habitual por 250.000 €. Adquiríronna en 1980 por 60.000 € (incluídos gastos). Como ambos teñen máis de 65 anos, a ganancia patrimonial está totalmente exenta, independentemente de que reinvistan ou non o importe.

Traspaso entre fondos de investimento

Se tes participacións nun fondo e as traspasas a outro sen percibir o diñeiro, non tributas nese momento. As novas participacións conservan a antigüidade e o valor de adquisición das orixinais, de modo que a tributación queda diferida ata o reembolso definitivo.

Normativa aplicable

Texto literal dos preceptos clave (Lei 35/2006 do IRPF, BOE-A-2006-20764 consolidado) — citado en castelán porque é o texto oficial publicado no BOE:

Art. 33.1 LIRPF — Concepto de ganancia ou perda patrimonial

«Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.»

Art. 34.1 LIRPF — Importe da ganancia ou perda (norma xeral)

«El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será: a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.»

Art. 35 LIRPF — Transmisións a título oneroso (valor de adquisición e de transmisión)

«El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. […] El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.»

Art. 38 LIRPF — Ganancias excluídas de gravame por reinvestimento

«Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. […] Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros.»

Outras referencias:

  • Art. 33.2 e 33.3 Lei IRPF — Supostos en que non existe alteración patrimonial ou non se computa ganancia nin perda (división da cousa común, disolución de gananciais, reducións de capital)
  • Art. 36 Lei IRPF — Transmisións a título lucrativo: valor segundo o Imposto sobre Sucesións e Doazóns
  • Art. 37 Lei IRPF — Normas específicas de valoración (accións cotizadas e non cotizadas, fondos de investimento, achegas non dinerarias)
  • Art. 39 Lei IRPF — Ganancias patrimoniais non xustificadas
  • Art. 49 Lei IRPF — Integración e compensación na base impoñible do aforro
  • Art. 95 bis Lei IRPF — Exit tax: ganancias por cambio de residencia
  • Disposición transitoria 9.ª Lei IRPF — Coeficientes redutores (réxime transitorio) para elementos adquiridos antes do 31 de decembro de 1994
  • Art. 14.2.d) Lei IRPF — Imputación temporal de operacións a prazos ou con prezo aprazado