Com declarar el lloguer del teu pis o local

Són rendiments del capital immobiliari els que provenen de:

• L'arrendament de béns immobles rústics o urbans.
• La constitució o cessió de drets d'ús o gaudi sobre immobles (usdefruit, dret de superfície, servituds, censos…).

Perquè es classifiquen així, l'immoble no pot estar afecte a una activitat econòmica que realitzes tu com a contribuent.

Arts. 21, 22 e 23 Llei IRPF

I si l'immoble no està llogat?

Si l'immoble està a la teua disposició (no arrendat, no afecte a activitat econòmica), no genera rendiments del capital immobiliari — sinó una renda immobiliària imputada (amb excepció de l'habitatge habitual, els solars no edificats i els immobles rústics).

L'arrendament es considera activitat econòmica — i no capital immobiliari — si es dóna alguna d'estes circumstàncies:

• Utilitzes almenys una persona empleada amb contracte laboral a jornada completa per gestionar l'activitat.
• El lloguer inclou servicis propis de la indústria hotelera (restaurant, neteja, rentat de roba i similars).

Si només prestas l'immoble per períodes de temps sense servicis hotelers, és capital immobiliari.

Subarrendament: el que cobra el subarrendador (inquilí que subarrenda): rendiment del capital mobiliari. El que rep el propietari per la seua participació en el preu: rendiment del capital immobiliari (sense dret a la reducció per arrendament d'habitatge).

Arrendament de negoci o mina: si l'objecte del contracte és només un local: capital immobiliari. Si l'objecte inclou una unitat econòmica explotable (negoci): capital mobiliari.

Immoble amb ús mixt en el mateix any: dies llogats → rendiment del capital immobiliari; dies a la teua disposició → renda immobiliària imputada.

Has de declarar totes les quantitats que tingues dret a percebre de l'arrendatari o cessionari, incloent-hi la renda pactada, el que corresponga per béns cedits amb l'immoble i les quantitats per subarrendament o traspàs. No s'inclou l'IVA o l'IGIC.

Impagaments: si l'arrendatari no paga i no has acordat reducció ni ajornament, has d'imputar igualment l'import com a rendiment íntegre. Només pots deduir el saldo com a "dubtós cobrament" si es complixen els requisits.

1. Interessos i despeses de finançament: interessos dels capitals aliens invertits en l'adquisició o millora, incloses les primes d'assegurança de vida vinculades al préstec si la seua contractació va ser condició del prestamista. Només deduïbles des que l'immoble és arrendat.

2. Despeses de conservació i reparació: pintat, revoc, reparació d'instal·lacions, substitució d'elements. No deduïbles les millores. Límit conjunt interessos + conservació: no > rendiments íntegres (excés deduïble en els 4 anys següents).

3. Tributs i taxes: IBI, taxes de neteja, recollida de fem, il·luminació… pagats per tu, no sancionadors.

4. Servicis personals: administració, vigilància, porteria, atenció de jardins, quotes de la comunitat de propietaris.

5. Formalització del contracte i defensa jurídica: despeses del contracte d'arrendament, subarrendament, cessió o constitució del dret.

6. Saldos de dubtós cobrament: deduïbles si el deute porta més de 6 mesos impagat al tancament de l'exercici, o si el deutor es troba en procés concursal.

7. Assegurances: primes de responsabilitat civil, incendi, robatori, trencament de vidres i anàlegs.

8. Subministraments: aigua, llum, gas, internet… només si els paga l'arrendador.

9. Amortització de l'immoble:

Límit total: l'amortització acumulada no pot superar el valor d'adquisició de l'immoble.

• Pagaments per sinistres que disminuïsquen el valor del patrimoni
• Import de millores (sí és recuperable via amortització)
• Interessos i despeses de finançament del període previ a l'arrendament

(+) Rendiments íntegres
(-) Interessos i despeses de finançament  ┐ Límit conjunt:
(-) Conservació i reparació               ┘ no > rendiments íntegres
(-) IBI i taxes
(-) Servicis personals (comunitat, porteria…)
(-) Formalització del contracte i defensa jurídica
(-) Saldos de dubtós cobrament
(-) Assegurances
(-) Subministraments
(-) Amortització
─────────────────────────────────────────
(=) Rendiment net del capital immobiliari

Reducció per arrendament d'habitatge: només s'aplica quan l'immoble està destinat a habitatge habitual de l'arrendatari. No aplica a lloguers turístics ni locals.

La reducció només s'aplica sobre rendiments nets positius declarats en l'autoliquidació abans que l'AEAT inicie una comprovació.

Contractes anteriors al 26 de maig de 2023: 60% de reducció sobre el rendiment net positiu.

Contractes a partir del 26 de maig de 2023:

Reducció per rendiments irregulars (30%): s'aplica el 30% quan el període de generació és superior a 2 anys i s'imputen en un únic exercici. Límit: 300.000 euros anuals.

Si l'arrendatari és el cònjuge o familiar fins al tercer grau (inclosos afins), el rendiment net no pot ser inferior al 2% del valor cadastral (1,1% si revisat en els 10 anys anteriors).

Si l'arrendament es realitza entre parts vinculades (socis, administradors, familiars fins al tercer grau amb participació ≥ 25%), la valoració s'ha de fer a valor de mercat i documentar-se segons la normativa de l'Impost sobre Societats.