Si en 2025 vas llogar el teu pis per dies en Airbnb, Booking o qualsevol altra plataforma, les plataformes comuniquen a Hisenda el que vas cobrar a través del Model 238. Dues normes que s'han activat alhora — el Registre Únic d'Arrendaments i el Model 238 (DAC7) — han tancat el cercle: l'AEAT disposa d'esta informació per contrastar-la amb el que declares.
La bona notícia és que declarar-ho bé no és complicat. La dolenta és que l'error més comú — aplicar el 60% propi del lloguer residencial — continua sent el primer disparador de les liquidacions.
Què ha canviat per al 2025?
Dues peces funcionen en paral·lel per primera vegada en este exercici:
- Registre Únic d'Arrendaments (RD 1312/2024): tot habitatge anunciat com a lloguer turístic necessita un número de registre des del 2 de gener de 2025. Les plataformes verifiquen este número des de l'1 de juliol de 2025.
- Model 238 (DAC7): anualment, Airbnb, Booking, Vrbo i semblants comuniquen a l'AEAT qui ha cobrat, per quin immoble i per quantes nits.
El resultat: l'AEAT rep els ingressos amb nom, cognoms, NIF i número d'immoble.
Hisenda ja té la dada
A través del Model 238 les plataformes informen l'AEAT del que has cobrat. És informació de què Hisenda disposa per contrastar-la amb la teua declaració, així que convé que les xifres coincidisquen.
A qui afecta?
- Propietaris que en 2025 van llogar la seua vivenda (sencera o per habitacions) per dies o setmanes en plataformes o pel seu compte.
- Llogaters que van rellogar amb autorització del propietari.
- Qui gestiona diversos pisos a través d'un intermediari — l'obligació recau igualment sobre el titular.
No entra en este règim el lloguer de llarga durada per a vivenda habitual ni els contractes de temporada justificats (estudiants, treballadors desplaçats amb contracte en regla).
Què has de fer en la Renda 2025?
- Descarrega l'informe fiscal anual que la plataforma emet a final d'any.
- Suma tots els cobraments de l'exercici, inclosos els gestionats pel teu compte o en plataformes que ja no operen.
- Resta les despeses proporcionals als dies llogats: IBI, comunitat, subministraments, interessos d'hipoteca, assegurances, amortització del 3%.
- Declara el resultat com a rendiment del capital immobiliari.
- No apliques el 60%: esta reducció és per al lloguer de vivenda habitual, no per a ús turístic.
- Si vas prestar servicis propis d'hostaleria (neteja durant l'estada, recepció, bugaderia, esmorzars), és activitat econòmica: alta d'autònom i rendiment d'activitats.
- Comprova que el teu anunci porta el número del Registre Únic d'Arrendaments. Sense ell, la plataforma no l'hauria de publicar.
Consell clau
Contrasta abans de confirmar
Abans de presentar la Renda, compara la teua xifra amb l'informe fiscal de la plataforma. L'AEAT ja té exactament esta mateixa dada. Si declares menys, salta paral·lela amb recàrrec. Si declares un poc més per seguretat, no passa res — al contrari, et protegix d'una revisió.
L'asimetria és total: tu no pots ocultar ingressos, les plataformes ja els han comunicat per tu.
Context normatiu
Segons la normativa publicada en el BOE, el nou marc se sosté en el Reial Decret 1312/2024, que va crear la Finestreta Única Digital i el Registre Únic d'Arrendaments, i en el Reial Decret 933/2021 sobre comunicació de dades de viatgers. La declaració informativa de les plataformes es regix per la normativa DAC7 (Reial Decret 117/2024 i Ordre HAC/72/2024, Model 238), que va substituir l'antic Model 179. El manual de la Renda de l'AEAT confirma que el lloguer turístic tributa com a capital immobiliari, sense la reducció pròpia de la vivenda habitual, llevat que es presten servicis d'hostaleria que el convertisquen en activitat econòmica. Si el resultat et sol a pagar, repassa com fraccionar el pagament de la Renda 2025 sense interessos.